本文自南都·湾财社 私募股票
采写 | 南都·湾财社记者 孙阳
总投资约30亿元，起拍价仅6.21亿元，深圳“最大”酒店2折起拍？近日，深圳湾区会展国际酒店挂牌出让的消息引发广泛热议。因起拍价与投资额差距悬殊，不少网友将其解读为“2.2折甩卖”，而酒店当前的运营状况也随之成为众人关注的焦点。
为此，南都·湾财社记者前往酒店周边进行走访核实。实地探访发现，该酒店紧邻深圳国际会展中心，目前仍在正常运营，各大旅游平台均可预订房间，酒店周边道路整洁，配套设施逐步完善。
而仔细阅读出让公告可以发现，所谓“2.2折”说法实为误读，此次资产出让的背后，不仅涉及土地与建筑物的复杂计价规则，还关联着特殊的建设背景。
整体转让价实为34亿元
7月18日，深圳公共资源交易中心发布出让公告，位于宝安区沙井街道的A301-0608宗地以6.21亿元人民币挂牌起始价出让。
该宗地占地面积约10万平方米，总建筑面积约33万平方米，其中已建规定建筑面积31万平方米，而已建的建筑正是深圳市湾区会展国际酒店。
公开资料显示，深圳市湾区会展国际酒店于2023年开业，定位为集群型城市商务园林式酒店，总投资超30亿元，拥有约4000套客房，是深圳市内规模最大的酒店之一。园区内商务酒店承接各类展会团体、培训会议、宴会活动住宿及接待；同时园区内提供办公、员工宿舍及公寓租赁业务。
随着该出让公告的发布，部分自媒体对价格信息产生了双重误读：先是将28.05亿元的建筑物评估价等同于酒店整体价值，又错把6.21亿元的土地使用权起始价当作酒店出售总价，由此得出“打2.2折”的不实结论。
事实上，竞得人需同时支付土地出让金与建筑物价款。
根据公告明确的信息，A301-0608宗地的土地使用权起始价为6.21亿元，地上酒店建筑物的评估价值约为28.05亿元，两者合计构成酒店资产的整体出让起始总价，约34.26亿元。按照规定，竞得人在成交后需与深圳市宝安区财政局签订《会展北国际酒店建筑物出让合同书》。值得注意的是，酒店价款的支付方式可分四期缴清，且不计算利息，首期金额约占总价款的10%，约为人民币2.8亿元，这在一定程度上为意向方减轻了资金压力。
为何此次出让采用了较少见的“带建筑物出让”形式？据南方+报道，深圳市规划和自然资源局宝安管理局表示，该酒店是在疫情防控期间作为特殊项目先行建设并投入使用的。随着疫情结束，为完善其用地手续，现通过公开的“招拍挂”程序出让土地使用权，并同步将已建成的湾区会展国际酒店资产进行整体出让。
其出让公告中也提及，该出让宗地为“平急两用”设施带建筑物出让项目，具备条件时在保障总建筑面积不变的前提下，允许对地上已建建筑进行拆改建，并应满足改扩建相关规定及要求。宗地竞得人应在成交后与深圳市宝安区文化广电旅游体育局申请签订《会展北国际酒店“平急两用”监管责任书》，并严格按照《会展北国际酒店“平急两用”监管责任书》要求落实相关责任。
同全球最大室内雪世界一路之隔
作为深圳规模最大的酒店之一，深圳湾区会展国际酒店4000间客房的庞大体量也对运营管理构成显著挑战，不仅当前运营方需应对大体量带来的统筹压力，更对潜在竞得人的综合实力提出了极高要求。
值得注意的是，深圳湾区会展国际酒店地处宝安区会展新城片区，作为新兴开发区域，这里目前除深圳国际会展中心外，尚未形成成熟商区，日常人流量相对较少。在这样的区位条件下，这座体量庞大的酒店能否顺利找到买家，已然成为市场聚焦的核心议题。
为此，南都·湾财社记者前往酒店周边进行走访核实。记者在酒店现场观察到，深圳湾区会展国际酒店整体规模颇为庞大，园区内的建筑分别以A、B、C作为标识。据酒店工作人员介绍，标有A的建筑为长租公寓，B为酒店主体，C则是宿舍区。整个园区内道路干净整洁，配套设施完善，且有不少客户在此居住。
深圳湾区会展国际酒店内部道路。
酒店内部路牌。
“不会影响酒店运营。”当被问及酒店将被出售的消息时，相关工作人员向记者表示并不清楚具体情况，但她认为即便酒店易主，当前的运营也不会受到影响。
周边实地探访发现，该酒店紧邻深圳国际会展中心，同深圳前海·华发冰雪世界项目仅一路之隔，据官方介绍，该项目中的华发超雪中心建成后将是中国高差第一、滑道最专业、单道最长、全球最大的室内雪世界，可承办国际滑雪联合会主办的国际滑雪赛事。据华发股份日前的公开回复，华发冰雪世界项目预计四季度开业，这被业内视为上述酒店出让时机选择的重要背景。
同深圳前海·华发冰雪世界仅一路之隔。
在某预订平台上，7月22日该酒店大床房的一晚价格为336元。而从平台评论区可见，有用户提到展会期间该酒店房价能涨到900多元一晚。实际上，每逢大型展会高峰期，深圳国际会展中心周边的酒店不仅普遍涨价，还常常一房难求。随着未来华发冰雪世界的正式开业，其对人流的强大聚集效应，或进一步带动这家酒店的经营效益。
业内人士向记者分析，当前资本对酒店资产态度分化，深圳湾区会展国际酒店因区位和规模优势受关注，随着未来华发冰雪世界的正式开业，其对人流的强大聚集效应，或进一步带动这家酒店的经营效益。但该酒店“平急两用”的责任和运营压力也让投资者保持谨慎。
据悉私募股票，该地块出让结果将于8月22日揭晓，记者将持续关注。
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